בעוד ש-Bulgaria AIF תכננה בתחילה לפתח פרויקטי נדל"ן מאפס, המיקוד שלנו עבר מאז לרכישת פרויקטים שכבר בעיצומם אך מתמודדים עם אתגרים פיננסיים או תפעוליים. אלה הם בדרך כלל פיתוחים חייבים שבהם למפתח המקורי אין את המשאבים להשלים את הבנייה. ברוב המקרים, ההוצאות בשלב המוקדם — רכישת קרקע, תכנון אדריכלי והליכים מנהליים — כבר כוסו. מה שלקח פעם 2.5 שנים להשלמה התארך כעת לכמעט 5 שנים בשל תנופת הבנייה והעיכובים הבירוקרטיים ההולכים וגדלים.
עיכובים בבנייה בבולגריה
אחד ממקורות העיכוב הגדולים ביותר הוא תהליך שינוי סטטוס הקרקע. ככל שערים בולגריות מתרחבות, קרקע שסווגה כחקלאית לפני עשרות שנים נמצאת כעת בתוך גבולות עירוניים. לפני שניתן להתחיל בבנייה, יש לסווג מחדש את הקרקע הזו מחקלאית לעירונית — תהליך שדורש מאמץ מנהלי ניכר וזמן. לאחר הסיווג מחדש, על המפתח לקבל היתר בנייה, הכולל הכנת תוכניות אדריכליות, תיעוד הנדסי ומחקרים טכניים שונים. בסך הכל, מפתח משקיע בדרך כלל 2–2.5 שנים לפני שבכלל מתחיל לבנות.
מתי קרן Bulgaria AIF מתערבת
כאן קרן Bulgaria AIF יכולה להביא ערך מיידי. עד שפרויקט מגיע ל-Act 14, המכשולים המנהליים היקרים והגוזלים זמן כבר התגברו, והבנייה בעיצומה. השלבים הנותרים — מ-Act 14 ל-Act 16 (היתר תפוסה מלא) — מהירים ויותר צפויים באופן משמעותי.
הקרן מתערבת רק כאשר ניתן לרכוש ולהשלים פרויקט באופן ריאלי תוך שנה אחת וכאשר התשואה הצפויה היא לפחות 100 %. במקרים רבים, מפתחים במחדל מוכנים — אפילו להוטים — להעביר בעלות כדי להימנע מהתחייבויות נוספות וחשיפה פיננסית.
הזדמנויות אלה מוסיפות ערך משמעותי לתיק נכסי הוויזה הזהב של בולגריה שלנו ולרשת המתווכים השותפים שלנו. יחידות נבחרות עשויות להישאר בבעלות הקרן ולהיות מושכרות להכנסה ארוכת טווח, בעוד שאחרות ניתן למכור ברווח ניכר, ולייצר תשואות חזקות הן עבור הקרן והן עבור המשקיעים שלנו.
Bulgaria AIF משרתת משקיעי הוויזה הזהב של בולגריה ומחויבת לפעול כקרן שוק אמיתית, מונעת ביצועים — לא מבנה סגור עם עמלות מנופחות שנועדו לתגמל מציגים.
